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jeudi 26 mai 2222

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Processus de développement du promoteur immobilier.

Le processus de développement du promoteur immobilier  demande une grande dextérité pour lancer un projet.

Tout d’abord, le développement du promoteur immobilier consiste à coucher des idées sur une feuille et à les transformer en biens immobiliers. C’est une procédure longue et exigeante, pour fournir un produit fini et parfait.

Le développement immobilier implique la participation d’une collection impressionnante de professionnels.

Notamment ;

      • Géomètres,
      • architectes,
      • architectes paysagistes,
      • ingénieurs civils,
      • entrepreneurs généraux et sous-traitants,
      • planificateurs de site,
      • consultant en environnement,
      • avocats,
      • sociétés de titres,
      • prêteurs…

En ce qui concerne le processus de développement immobilier, il se divise globalement en trois étapes:

1 – Choix du site et négociation pour le développement du promoteur.

En tout premier lieu, la phase initiale du développement immobilier implique une quantité énorme de recherches et d’analyses. De sorte que le promoteur pourra déterminer si un développement proposé est vraiment viable.

Par ailleurs, un site de vente au détail réussi doit répondre à la demande du marché. Entre autres :

Processus de développement du promoteur immobilier

  • satisfaire les exigences des locataires,
  • convenir aux conditions de prêt,
  • répondre aux exigences réglementaires
  • accueillir le consommateur.

2 – Sélection et évaluation du site.

À l’aide de plusieurs sources d’informations, les promoteurs immobiliers examinent toutes les propriétés disponibles dans une zone commerciale désignée. De plus, elle doit répondre aux exigences de base du site. Certains des facteurs les plus importants pour déterminer le bon site sont:

  • Taille de la propriété
  • Visibilité
  • Flux de trafic
  • Démographie
  • Restrictions de zonage
  • Infrastructure environnante
  • Points d’accès potentiels
  • Concurrents (et leurs performances)
  • Locataires à proximité (et leurs données de vente)

Il faut souligner qu’il y a toute une série de facteurs supplémentaires qui contribuent à trouver la bonne propriété pour répondre aux besoins du client.

3 – La recherche / Due Diligence.

Lire l’article correspondant au sujet sur Enovast.com : L’audit statutaire immobilier ou la due diligence immobilière

En fait, dans cette phase du processus de développement immobilier, des mesures sont prises afin de satisfaire aux exigences légales.  Notamment, déterminer les risques et les avantages de la transaction.

En tant qu’acheteur potentiel, le promoteur doit examiner minutieusement : les restrictions de zonage, les privilèges potentiels et les empiétements possibles sur la propriété.

Le promoteur doit se demander si les hypothèses sur le développement proposé (juridique, physique, économique, marché) sont valables ou ont-elles été vérifiées?

A savoir, quels types d’exigences sont nécessaires pour suivre le processus du développement du promoteur.

En particulier, déterminer le type de travail hors site auquel le promoteur doit faire face.

– Le zonage dans la zone envisagée aura-t-il une utilisation autorisée?

– Si la propriété doit être rezonée ou nécessite une dérogation, quel est ce processus?

Toutes ces questions devront obtenir des réponses nettes sur les sites potentiels.

En outre, pour obtenir ces informations, il faut généralement contacter les services de planification municipaux.

Il est important de se rappeler qu’il n’y a pas deux municipalités identiques.

par conséquent, un engagement initial avec les services de planification ne ressemblera pas au prochain développement.

Les rapports d’enquête du processus de développement du promoteur immobilier.

Etude de faisabilité de site / rapport d’enquête de site.

En effet, les rapports d’enquête sur le site sont une collection de données / questions évaluant les problèmes potentiels avec le site, ou ce qui doit être fait pour répondre à toutes les exigences.

Plus précisément, celles-ci incluent des exigences pour:

  • Utilisation des terres et zonage des parcelles
  • Ingénierie
  • Permis de construire
  • Exigences du service d’incendie
  • Recul des bâtiments
  • Marges de recul et exigences de stationnement
  • Recul du paysage
  • Ordonnance d’éclairage
  • Exigences de signalisation
  • Conditions d’accès
  • Améliorations hors site / publiques
  • Utilitaires
    • L’eau
    • Égout
    • Évacuation des eaux de pluie
    • Puissance
    • Gaz
    • Téléphone / Câble

Ainsi, le but de ces données est de mettre l’accent sur les problèmes potentiels qui pourraient survenir si un projet est poursuivi.

De ce fait, un examen approfondi donnera au promoteur l’assurance de la faisabilité et de la rentabilité du projet.

Par exemple, les certains des principaux facteurs financiers à examiner comprennent:

–        Achat de terrain et coûts d’acquisition

–        Charges financières

–        Honoraires professionnels

–        Contributions pour connexion aux services publics

–        Frais d’impact

–        Dépenses de permis et d’examen

–        Les coûts de construction

–        Assurances

–        Les frais de clôture

–        Revenu et profit

Rapports requis par la municipalité et le prêteur

L’évaluation du site impliquera également l’obtention de rapports officiels indiquant certains des aspects physiques et environnementaux et des dangers potentiels sur le site ou associés à celui-ci.

Phase 1 – étude environnementale.

La phase 1 de l’évaluation environnementale du site (phase 1 de l’ESA) est un rapport de diligence raisonnable environnementale. Elle est préparé pour les transactions immobilières telles que l’achat de terrains et l’achat de bâtiments.

L’objectif principal de ce rapport est de s’assurer qu’il n’y a pas de contamination du sol ou des eaux souterraines par une utilisation précédente ou des sites voisins. Toute contamination dans ces rapports peut avoir un impact sur la valeur de la propriété ou limiter son utilisation.

Étude géotechnique – étude des sols.

Le but de cette étude est d’obtenir des informations sur la consistance du sol et la structure géologique de la propriété. Il peut découvrir certaines caractéristiques de ce site qui ajouteraient des coûts au projet. En conséquence, le rapport fournira certaines recommandations pour le projet de développement du site.

Dans le cas d’une étude géotechnique pour un projet de développement, les points suivants sont des domaines d’examen importants:

  • Empreinte du bâtiment
  • Superficie du terrain sur laquelle le bâtiment sera situé
  • Pente du terrain
  • Proximité terrain eau (lac, ruisseau, rivière)
  • Emplacement géographique où sera situé le bâtiment.

Arpentage.

En ce qui concerne l’arpentage, le relevé immobilier est un document juridique qui montre l’emplacement de toutes les améliorations par rapport aux limites d’une propriété commerciale. Il décrit les limites et les descriptions des servitudes de propriété, des emprises et des empiétements trouvés sur le site.

Effectivement, ce rapport contient généralement une illustration des caractéristiques physiques du bien et un rapport écrit détaillant les opinions et les préoccupations de l’arpenteur-géomètre.

Enfin, il s’agit là d’une première étape, nous developerons le sujet a l’occasion d’un prochain article. Nous traiterons sur tout le processus financier, les budgets préliminaires, etc. .

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