Gérer les risques dans le développement immobilier; l’excellent moyen de gagner beaucoup plus d’argent, … si c’est bien fait.
Mais construire un immeuble, sans gérer les risques du développement immobilier est à coup sur voué à l’échec.
Construire un immeuble représente un véritable défi pour le développeur. En fait, un projet immobilier est un processus compliqué, long, coûteux et potentiellement risqué.
Cela peut prendre des années pour qu’un projet passe de l’idée initiale à la réalisation. En passant par les étapes de conception, de planification, de construction et d’achèvement final. Pour autant, cela laisse suffisamment de temps pour que des obstacles ou des défis inattendus émergent.
Heureusement, ces défis inattendus peuvent s’atténuer. Bien sur, si le promoteur planifie soigneusement la gérance des risques du développement immobilier, tout au long du cycle. Effectivement, ce plan, bien exécuté, pourrait transformer une idée initiale en un succès éclatant.
Les risques du développement immobilier et les récompenses.
Les niveaux de risques que prennent les développeurs dépendent surtout des types de projets qu’ils entreprennent et du stade auquel ils se trouvent.
Bien que les risques changent tout au long du cycle de vie d’un projet, ils augmentent au fur et à mesure ; de l’idée initiale à l’achèvement.
Chaque type de projet a une courbe de risque différente.
Un type de projet de développement qui offre un risque relativement faible, quelle que soit l’étape du cycle de vie, est le projet «construit sur mesure».
Ce projet commence lorsqu’un développeur obtient un locataire majeur et à long terme avant le début de la conception et de la construction. Une fois l’accord conclu, le développeur construit alors un développement qui convient au locataire.
Le fait d’avoir un tel locataire en main, réduit le risque de chercher un occupant pour remplir l’immeuble.
De plus, le type d’immeuble que ces locataires préfèrent, est souvent préconçu. Il y a donc peu de surprises en matière de construction.
L’inconvénient principal; l’abondance de ces développements sur le marché.
Les développements qui offrent potentiellement des taux de rendement plus élevés présentent également un risque plus élevé.
Les projets spéculatifs exigent en général, que le promoteur commence la construction sans engagement de location. Plus que cela, sans locataires identifiés, engagés au début du projet. Dans ce cas, le promoteur construit presque à l’aveugle. Il doit concevoir une propriété avec son propre capital sans l’assurance de trouver un locataire immédiatement.
Pour exemple, considérons un promoteur qui construit un nouvel immeuble d’appartements dans une zone qui compte déjà un certain nombre d’immeubles d’appartements. Celui-ci offre principalement des unités d’une ou deux chambres en ciblant des jeunes couples. Le promoteur sait qu’un immeuble offrant un mélange principalement d’unités d’une ou deux chambres sera loué. Plus que cela, les financiers perçoivent déjà une compréhension de la façon dont une telle propriété fonctionnera et verront d’un bon œil l’octroi d’un prêt pour ce développement.
Prendre des risques avant le développement immobilier.
Les risques liés au développement immobilier ne peuvent être éliminés à cent pour cent. Toutefois, les promoteurs peuvent prendre des mesures pour identifier ces risques et les moyens de les atténuer.
Dans la phase de pré-développement d’un projet, le développeur doit se concentrer sur la recherche du marché et du paysage réglementaire. Il doit faire preuve de diligence raisonnable pour identifier les demandes refoulées qui ne sont pas satisfaites. Vérifier quels permis ou écarts de zonage peuvent être nécessaires pour y répondre.
Les outils à la disposition des promoteurs pourraient inclure :
- L’analyse du marché,
- Les études de faisabilité,
- La recherche sur les moyens d’acquisition des terrains,
- L’emplacement des meilleurs sites,
- L’évaluation environnementale,
- Le plan de développement,
- Les plans de site
- et des plans de construction.
Une fois ceux-ci en place, le promoteur devra faire des recherches supplémentaires sur les permis requis. Néanmoins, le développement nécessitera des améliorations aux infrastructures de proximité.
Enfin, après la réception de tous les éléments, le promoteur pourra demander un financement de la construction.
Parce qu’il y a tellement d’inconnues à ce stade, que cela pourrait représenter l’étape la plus risquée du projet.
Modérer les risques du développement immobilier.
Voila le meilleur moment pour trouver un sponsor à ce stade du projet – un investisseur ou un partenaire chargé de trouver une propriété et de l’acquérir pour le projet.
Un tel sponsor finance souvent un capital représentant 5 à 20% du coût total du projet. Ce sponsor va sans doute, mettre en place une levée de fonds qui reste à financer, auprès d’autres investisseurs.
Comme les investisseurs prennent un niveau de risque plus élevé à ce stade, ils exigeront alors, un meilleur retour sur investissement que les personnes qui arrivent à un stade ultérieur du processus.
Cependant, si un développeur a fait preuve de diligence raisonnable, il pourra convaincre les investisseurs que leurs investissements porteront leurs fruits.
Lire l’article sur le sujet, parut sur Enovast.com: L’AUDIT STATUTAIRE IMMOBILIER OU LA DUE DILIGENCE IMMOBILIÈRE
Le défi des autorisations.
L’obtention des permis appropriés pourrait représenter le plus grand défi pendant le processus de pré-développement.
Habituellement, les promoteurs doivent obtenir deux ensembles de permis. Le premier pour approuver le bâtiment et un deuxième pour autoriser l’utilisation du sol du bâtiment.
Le permis d’utilisation du sol exige qu’un promoteur explique l’utilisation de la propriété – par exemple :
- Si elle est industrielle, commerciale ou résidentielle,
- Quels sont les caractéristiques physiques du bâtiment,
- Hauteur totale du bâtiment,
- Quelle distance en retrait de la rue,
- Comment cela affecte la densité locale, etc.).
Si l’utilisation des terres diffère même légèrement du plan officiel et des règlements de zonage de la région, cela peut ajouter des mois au processus d’approbation. Car les autorités locales examinent toutes les demandes, consultent les résidents locaux et d’autres parties intéressées.
En comparaison, le processus de permis de construire prend moins de temps. L’objectif de ce permis est de s’assurer que la structure répond à toutes les normes de sécurité et aux codes du bâtiment.
La phase de construction
Une fois les permis nécessaires approuvés et l’adhésion des investisseurs au projet, la phase de pré-développement peut passer à la construction.
Cependant, la construction du développement a ses propres défis.
De plus, si le promoteur n’a pas encore réfléchi à la manière de commercialiser le développement, le moment est certainement venu de commencer à pré-louer la propriété. Il est également temps de trouver et d’embaucher un gestionnaire immobilier.
Le financement subit également des changements à ce stade, car le promoteur s’appuie sur le financement de la construction. À ce stade, le développement est généralement financé par le promoteur et des investisseurs extérieurs ou par un prêt de construction à court terme.
Un développement termine la phase de construction une fois les inspections effectuées.
En particulier, pour s’assurer de la conformité de la propriété et l’obtention du certificat d’occupation. Bien avant cette date, le développeur devrait s’orienter vers un financement permanent ou un acheteur final pour le développement.
Les investisseurs voudront voir l’agenda des rendements de leur investissement. Par conséquent, le promoteur doit contracter une nouvelle hypothèque ou un autre arrangement de financement.
De cette manière, il pourra détenir la propriété, à mesure qu’elle entre dans la phase finale de la location et de l’exploitation.
Même après la fin du développement, des risques subsistent.
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- Si après la construction du bien, les locataires attendus ne viennent pas?
- Ou bien, si après avoir construit l’immeuble à vendre, aucun acheteur ne se présente?
Les développeurs devraient planifier la façon de gérer cette étape du processus. Notamment, en préparant des plans marketing pour attirer de nouveaux propriétaires ou locataires. Par ailleurs, ils devront déterminer si les clients préfèrent vendre le développement pour un profit rapide ou le conserver pour un revenu à long terme.
Pour conclure, à ce stade, les investisseurs recherchent une évolution pour atteindre le seuil de stabilisation.
Cela signifie que la propriété a atteint un taux d’occupation de 90% ou plus. Plus précisément, que les revenus des locataires couvrent les coûts d’exploitation du développement.
C’est pourquoi les locataires potentiels doivent être courtisés et les baux signés le plus tôt possible, afin de diminuer les recherches pour parvenir à la stabilisation.