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jeudi 9 février 2323

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La due diligence immobilière.

Le terme due diligence immobilière exprime l’action d’un audit statutaire immobilier. L’audit statutaire immobilier présente un avantage très simple à comprendre: il permet de limiter les surprises après investissement immobilier.

La due diligence immobilière, le rapport essentiel.

La due diligence est l’ensemble des vérifications (financières, techniques, juridiques, etc.) qu’opère l’acquéreur d’un actif immobilier ou foncier. Le rapport, réalisé durant le processus d’acquisition, permet à l’acquéreur/investisseur d’obtenir une photographie pluridisciplinaire et précise de la situation d’un bâtiment ou terrain.

C’est une étape clé car les résultats permettent de valider la faisabilité du projet envisagé par l’acquéreur et mettent en avant les points à risque.

Quelle que soit la stratégie de détention, il faut cerner au mieux les qualités du projet.

Anticiper les problèmes techniques ou administratifs dès l’audit d’acquisition, devient primordial.

Avant de s’engager dans une acquisition immobilière, il faut savoir :

  • Déterminer le type de propriété – parties – parcelles (voir s’il est bien enregistré sous le bon type – à diviser/réunir.)
  • Vérifier l’état du bâtiment (rénovations importantes à prévoir? – Travaux récents ? – Transfert des garanties – Risque d’hypothèques légales)
  • Consulter des documents, (permis de construire, conformité des permis d’habiter/d’occuper – restriction à la constructibilité.)
  • Authentifier les diagnostics avant travaux, substances dangereuses, assainissement, etc.

En bref, faire les devoirs à votre place sur le bien immobilier avant que vous, en tant que client ou investisseur, ne preniez la décision de vraiment de vous engager. Parfois, l’investisseur immobilier inexpérimenté oublie la règle principale de tout investissement.

Ne pas se précipiter pour parvenir à un accord, sans évaluer tous les risques en jeu.

Cela signifie que sans une vérification préalable d’un projet immobilier, vous ne devriez pas investir. Mais un investissement immobilier sans un audit immobilier est une bombe à retardement.

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite une diligence raisonnable intensive. L’audit pourrait dévoiler des informations clés. Notamment, déceler des points non apparents ou indisponibles lors de l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier. Ces détails cachés peuvent transformer une opération rentable en un échec coûteux.

L’introspection du projet avec la due diligence immobilière

La performance d’un actif se détermine principalement dès l’acquisition. Les principaux objectifs de la due diligence immobilière sont d’inspecter minutieusement les obligations de l’immeuble. D’autant plus, atténuer les incertitudes financières. Les acheteurs potentiels devraient examiner les restrictions de planification et les charges potentielles.

Par exemple, l’achat d’une propriété génératrice de revenus, comme un immeuble d’appartements, exigera que l’investisseur immobilier vérifie les contrats de location et examine l’historique des paiements de location. Sinon, l’investisseur ne peut garantir la stabilité financière du flux de revenus attendu.

Les investisseurs doivent également s’assurer de la conformité d’une propriété ou d’un bâtiment aux lois en vigueur. Plus précisément, aux lois potentielles à l’avenir.

Un cas est la durabilité et la responsabilité environnementales. Les investisseurs devraient être informés des changements possibles à une date ultérieure. Dans certains cas plusieurs années à l’avance.

Par exemple, la pollution générée par le bâtiment peut être acceptable à la date d’achat. Mais si le législateur prévoit une réforme environnementale, il ne fait aucun doute qu’elle entraînera une réhabilitation du bâtiment très coûteuse.

C’est la raison pour laquelle les banques préfèrent financer des bâtiments verts, elles ne veulent pas de risques ni de rénovations futures.

Identification des risques.

Bien que les vendeurs aient l’obligation de fournir des informations sur les caractéristiques physiques d’une propriété, il conviendrait de les vérifier scrupuleusement. Notamment, les servitudes, privilèges et autres restrictions, et de valider toute la documentation relative au bâtiment, à la ville, à l’impôt, etc. L’expérience quotidienne nous surprend chaque jour car quelque chose s’échappe toujours.

La tactique intelligente consiste à se rendre en personne à la mairie.

En matière d’urbanisme, une tactique intelligente consiste à se déplacer directement à la mairie. Pour s’assurer, par exemple, de la conformité des réglementations urbaines , aux classifications d’utilisation des sols, etc.

La diligence raisonnable va au-delà des questions liées à la propriété acquise. Avant de s’aventurer dans un investissement immobilier, il faudrait sonder la réputation et les antécédents du vendeur. Examiner la solvabilité des locataires en place. C’est pourquoi les banques financent les achats de bureaux loués à des entreprises de premier ordre. Elles ne veulent pas de surprises.

LIRE AUSSI: Les bases de données immobilières. 2ème partie

Chaque transaction immobilière est différente et nécessite un plan de diligence raisonnable unique. Aller trop vite et ne pas effectuer de Due Diligence immobilière peut créer des problèmes même pour les investisseurs les plus chevronnés.

Enfin, une bonne due diligence immobilière donne au client une vision claire des performances de l’actif. Ainsi, associer à cette analyse, ordonnée, chiffrée et hiérarchisée, permet un super plan d’optimisation.

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