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jeudi 9 février 2323

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Dois-je vendre ma maison ou en faire un immeuble de rapport?

La question récurrente des propriétaires, vendre ma maison ou la louer pour en faire un immeuble de rapport.

A un moment de la vie certains propriétaires se demandent s’ils doivent vendre ou louer leur maison. Les raisons peuvent varier:

  • Je veux commencer un patrimoine
  • Parce que les enfants sont partis ;
  • Ma maison est trop grande ;
  • Changement de situation ;
  • Trop loin du bureau, etc.

Mais en réalité la réponse à la question est compliquée. Tout d’abord, prendre en considération les aspects financiers, fiscaux et émotionnels.

Vendre ma maison, ou en faire un immeuble de rapport pour avoir un revenu passif.

Voici peut-être le moment de rentabiliser mon bien immobilier. Avec une grande surface, je pourrais séparer la maison en plusieurs lots pour en faire un immeuble de rapport. Pourquoi ne pas faire plusieurs studios et les dédier à la location.

De plus, cette transformation permettra de percevoir plusieurs loyers et donc d’obtenir une rentabilité locative élevée ainsi qu’un cash-flow positif.

Toutefois, cela demande une certaine rigueur pour mener son projet. Auparavant,  il faudra se renseigner sur les différentes règles et conditions juridiques, techniques et financières.

Un immeuble de rapport détermine un bien immobilier appartenant au même propriétaire et divisé en plusieurs unités.

En changeant la destination de votre maison pour en faire un immeuble de rapport, le statut fiscal change aussi.

Vous devriez aussi consulter le PLU (plan local d’urbanisme) de votre commune, pour connaître les contraintes et les règles concernant la transformation.

Lire notre article sur : L’immobilier résidentiel en Espagne récupère des points.

Questions importantes à élucider avant de prendre la décision de vendre ma maison ou en faire un immeuble de rapport.

  1. Cela vous convient-il financièrement?

Tout d’abord, vous devez vous demander si cette décision a du sens pour vous sur le plan financier.

Si je conserve ma maison pour en faire un immeuble de rapport, j’aurai alors deux crédits?

  • Etes-vous prêt à supporter deux hypothèques ?
  • Les loyers à percevoir, vont-ils couvrir la plupart des remboursements sur votre immeuble de placement ?

Au-delà de cela, vous devrez également prendre en compte les implications fiscales de votre décision.

Les intérêts sur les immeubles de placement sont déductibles d’impôt, alors que les intérêts sur votre résidence principale ne le sont pas.

  1. Cela vous convient-il émotionnellement?

Vendre ma maison, en faire un immeuble de rapport pour avoir un revenu passif.Vous voudrez peut-être garder votre propriété actuelle en tant qu’investissement parce que vous êtes attaché à votre maison. L’idée de la vendre vous semble insupportable !

C’est un sentiment normal – il y a généralement beaucoup de souvenirs importants liés à nos maisons. Mais après tout, même si je veux la réintégrer, un peu de travaux et le tour est joué !

  1. Est-ce le meilleur investissement que vous puissiez faire?

Lire sur le même sujet l’article parut sur Enovast.com: Marché de l’immobilier résidentiel en France en 2020

L’état d’esprit derrière l’achat d’une propriété pour l’investissement et l’achat d’une maison est très différent. Lorsque vous investissez, vos décisions doivent être 100% logiques (comme toute autre décision d’investissement). Lors de l’achat d’une maison, l’émotion est presque aussi importante que la logique.

Néanmoins, si vous achetez 2/3 studios dans des endroits différents, vous multipliez par 2 ou trois les déplacements, les frais d’entretien, etc. Mais si tout est groupé dans un seul immeuble !!!

Avant de vous engager à conserver votre maison actuelle en tant qu’investissement, faites des recherches pour voir quel type de propriétés vous pourriez acheter pour un montant similaire ailleurs. Cela vous aidera à maximiser les rendements de vos investissements.

Facteurs de succès lors de la location de votre maison

Si vous avez décidé de louer votre maison, plusieurs facteurs clés devront être optimisés pour obtenir le meilleur retour sur investissement. Évitons de nous retrouver dans une situation financière difficile.

Tout d’abord, décider de l’orientation de location ; meublée ou non. Selon l’orientation, les dispositifs d’optimisations fiscales diffèrent.

Mesurez les incidences sur les aides potentielles (LMNP) que vous pourriez obtenir ou les taxes à payer Si vous n’avez pas envie d’être disponible à tout moment pour votre locataire, prenez une agence.

Engrenage positif ou négatif?

La meilleure structure de prêt pour votre investissement dépend de votre taux d’endettement positif ou négatif.

Si votre propriété génère plus de revenus en loyer que le coût des remboursements (loyers, frais de gestion), dans ce cas, le taux aura une orientation positive.

D’un autre côté, si le coût de vos remboursements et autres dépenses, sont au-dessus de la recette escomptée, votre investissement sera négativement orienté.

Ce paramètre a de l’importance, car cela affecte les décisions que vous prendrez lors de la demande de prêt et de la mise en place de votre structure.

Régime matrimonial, choisir la bonne structure pour réussir

Si vous avez acheté votre propriété résidentielle avec un conjoint ou un partenaire, vous avez probablement enregistré le prêt sous vos deux noms. Cela a du sens pour une résidence pour de nombreuses raisons, notamment en s’assurant que votre part va automatiquement à votre partenaire si quelque chose vous arrive.

La propriété d’investissement est différente. Afin de minimiser votre fardeau fiscal, il est généralement préférable de placer la propriété sous un seul des noms du couple.

Si votre propriété est orientée positivement, il est préférable que la propriété soit au nom du revenu le plus faible – de cette façon, vous êtes moins imposé sur les bénéfices.

Si votre propriété est orientée négativement, il est plus logique de posséder la propriété au nom du revenu le plus élevé.

Déprécation

Lorsque vous possédez un immeuble de placement, vous avez le droit de réclamer une dépréciation sur les frais de construction, les agencements, les aménagements et le mobilier.

Si vous passez d’une propriété occupée par le propriétaire à un immeuble de rapport, vous aurez besoin d’un métreur pour estimer la valeur actuelle de votre bâtiment, agencements, accessoires et meubles. Ensuite, vous pouvez réclamer n’importe quel solde des frais d’amortissement et bénéficier de réductions fiscales substantielles.

Comment obtenir le bon prêt

De nombreuses banques et prêteurs proposent désormais des prêts immobiliers d’investissement. Ceux-ci ont des taux, des critères et des avantages différents pour les prêts résidentiels.

Vous devriez également étudier la possibilité de refinancer votre prêt existant pour vous assurer que vous bénéficiez de certains des avantages structurants et d’autres paramètres mentionnés ci-dessus.

La transformation d’une maison en immeuble de rapport nécessite d’effectuer des modifications de statut et donc de fiscalité. En effet, une fois les travaux effectués et finalisés, le bien sera considéré par l’administration comme étant un immeuble collectif (et non plus une résidence principale).

Lire l’article en rapport, parut sur Enovast.com : Étude: Construction de maisons modulaires en Espagne

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